Von
Guido Mingels, Thomas Heise und Claas Meyer-Heuer

15.10.2021, 13.00 Uhr o aus DER SPIEGEL 42/2021

Der Brief kam unerwartet. Und was darauf folgte, ließ die Hamburger Eheleute Johann-Conrad Schäfer und Hiltrud Marschner-Schäfer ihren Glauben an den Rechtsstaat und an seine Verwaltung verlieren. Es war einer der Gründe für eine spätere Großrazzia im Clanmilieu und brachte zwei Mitglieder der polizeibekannten Großfamilie Abou-Chaker und ihre deutschen Komplizen vor Gericht und drei von ihnen in Untersuchungshaft. Was darauf geschah, ist außerdem geeignet, das Ansehen einer grundlegenden staatlichen Institution nachhaltig zu beschädigen: des Grundbuchs.

Die Betrüger gerieten bei ihnen an die Falschen: Hiltrud Marschner-Schäfer und Johann-Conrad Schäfer
Foto: Jörg Müller / DER SPIEGEL

In diesem amtlichen Register steht verbrieft, welches Grundstück und welches Haus welchem Bürger gehört. Es ist so etwas wie die Bibel des Privateigentums. Johann-Conrad Schäfer sagt: "Das Grundbuch muss stimmen. Dieses Buch schafft Fakten." Und die Fakten waren geschaffen, die Schäfers wussten es nur noch nicht.

Der Brief der Feuersozietät Berlin-Brandenburg, bei der das Ehepaar sein Mietshaus an der Berliner Voigtstraße seit vielen Jahren versichert hatte, erreichte die beiden am 4. Januar 2020. Darin stand, dass die Versicherung für ihr Haus in Friedrichshain, welches das Paar nach der Wende erworben und seither selbst verwaltet hatte, zum 1. Januar 2020 beendet sei. Warum? Was ging da vor? Es konnte nur ein Irrtum sein. Schäfer, ratlos, rief bei der Versicherung an. "Weil Sie nicht mehr Eigentümer sind", sagte der Mitarbeiter am Telefon. "Was? Wie kommen Sie darauf?", fragte Schäfer nach. Nach Prüfung seiner Unterlagen erklärte der Mann, so schildert es Schäfer: "Sie haben das Objekt doch verkauft."

Rabih Abou-Chaker wird bei einer Großrazzia in Berlin im Dezember 2020 festgenommen
Foto: Mario Firyn / BILD

Wenn die Schäfers, beide 80 Jahre alt, in ihrem Wohnhaus in Hamburg ihre Geschichte erzählen, dabei Leitz-Ordner um Leitz-Ordner mit Akten zum Fall herbeischleppend, schwanken sie zwischen Empörung und Belustigung über die Ungeheuerlichkeiten, die ihnen in den vergangenen zwei Jahren widerfahren sind.

"Ich kann es manchmal noch immer nicht glauben", sagt Hiltrud Marschner-Schäfer, eine pensionierte Fachärztin. Bald nach dem Brief erfuhren die beiden, dass sie tatsächlich zwei Monate zuvor, am 6. November 2019, ohne ihr Wissen und ohne ihr Zutun als Eigentümer ihrer Immobilie im Grundbuch von Friedrichshain gelöscht worden waren. Stattdessen war dort auf Blatt 192 N für das Flurstück 347 nun eine "Voigtstraße 41 Grundbesitzgesellschaft mbH" als neuer Eigentümer eingetragen. Von der hatten sie noch nie gehört.

Sie wussten auch noch nicht, dass die mutmaßlichen Betrüger Monate zuvor ihre Unterschriften gefälscht und Personalausweise auf ihre Namen angefertigt hatten. Dass es einen fingierten Kaufvertrag gab. Dass sich zwei Laiendarsteller bei einem Notar als Ehepaar Schäfer ausgegeben hatten. Dass Angehörige des berüchtigten Abou-Chaker-Clans am Deal beteiligt gewesen sein sollen. Dass sie, die Schäfers, den Erhalt des Kaufpreises, der mit 250.000 Euro lächerlich tief angesetzt war, auf einem gefälschten Schreiben dankend bestätigt hatten. Und dass das Haus für bis zu sieben Millionen Euro hätte weiterverkauft werden sollen und es schon Kaufinteressenten gab.

Wie das alles passieren konnte, erklärt sich Johann-Conrad Schäfer so: "Eine hohe verbrecherische Energie traf auf eine leichtfertige Verwaltung."

So energiegeladen wirken sie an diesem Oktobervormittag aber gar nicht, die Männer, die sich hinter der neuen Eigentümergesellschaft versteckt haben sollen. Jetzt sitzen sie schweigend im prächtigen Saal 500 des Kriminalgerichts in Moabit, vor ihnen die Richter und die Staatsanwältin, es ist nur einer von vielen Verhandlungstagen, das Urteil steht noch aus.

Rechts, gefangen hinter einer dicken Glaswand, ist der akkurat frisierte Geschäftsmann Rainer Groß zu sehen, 55, der in der Prozessberichterstattung gern "Berufsbetrüger" genannt wird. Links, ebenfalls im Glaskasten, hocken auf ihren Stühlen die Brüder Rabih, 37, und Mohamad Abou-Chaker, 35, Abkömmlinge des bekannten Berliner Familienclans gleichen Namens. Diese drei, jeder x-fach vorbestraft, sitzen seit Dezember vergangenen Jahres in Untersuchungshaft, während ein vierter Beschuldigter, der Rechtsanwalt und von Fahndern als "Winkeladvokat" apostrophierte Stefan G., 53, von der Haft verschont wurde und seine Verteidigung zuweilen selbst führt.

Die Täter, wenn die Anklage recht hat, haben ein Haus gekauft, ohne dafür etwas zu bezahlen, und dies von Verkäufern, die gar nicht existieren. Es war ein groß angelegtes Manöver, ausgeführt mit einer schwer begreiflichen Mischung aus Raffinesse und Stümperei. Und dennoch hätte nicht viel gefehlt, und die Sache wäre gelungen.

An einer Wand im Haus der Schäfers in Hamburg hängt ein historisches Schwarz-Weiß-Foto, darauf ein stattliches Gut in der Magdeburger Börde, das vor langer Zeit, wie Schäfer erzählt, mütterlicherseits in Familienbesitz war, seinen Vorfahren aber nach dem Krieg von den Russen abgenommen wurde. Als Schäfer Anfang vergangenen Jahres begriff, dass er möglicherweise seinen Grund und Boden in Berlin an dreiste Betrüger verlieren würde, "da sagte ich zu meiner Frau: ›Jetzt sind wir noch einmal enteignet worden‹".

Denn Johann-Conrad Schäfer, gelernter Jurist und jahrzehntelang Geschäftsführer einer Investitionsgesellschaft für Immobilien, wusste, was es bedeutet, wenn man im Grundbuch gelöscht wird. Man hört dann auf zu existieren. Der Neueigentümer kann mit der Immobilie machen, was er will, kann sie mit einer Grundschuld belasten, kann sie an eine Holding weiterverkaufen, in Liechtenstein oder auf den Bahamas etwa.

Entsprechende Bemühungen hatten die Betrüger bereits unternommen. Wäre der Weiterverkauf gelungen, "hätten wir unser Haus nie wiedergesehen", sagt Schäfer heute. Denn ein Zweitkäufer, der vom Betrug nichts weiß, kann sich darauf berufen, das Objekt im "guten Glauben" erworben zu haben - schließlich gab es einen rechtsgültigen Eintrag im Grundbuch. Und was im Grundbuch steht, muss stimmen.

Haus ohne Hüter: Die Immobilie der Schäfers in Berlin-Friedrichshain
Foto: Johann-Conrad Schäfer

Wie alles begann, warum es das Haus der Schäfers traf, wer die Idee hatte zu der krummen Tour, das haben die Ermittler noch nicht völlig enträtselt. Aber klar ist laut Anklage, dass im Frühjahr 2019 in Berlin der Geschäftsmann Rainer Groß und der Anwalt Stefan G. zusammenkamen, um eine Treuhandgesellschaft des Namens "Voigtstraße 41 Grundbesitz mbH" zu gründen, mit Stefan G. als Geschäftsführer. Groß hatte laut Aussage von G. "über einen Makler, S., Kontakt zu den Eigentümern des Grundstücks und wolle dieses erwerben", so heißt es in den Ermittlungsakten, die dem SPIEGEL und SPIEGEL TV (Montag, 18.10., 22.35 Uhr, RTL) exklusiv vorliegen. Die Gesellschaft wurde am 5. Juli 2019 tatsächlich ins Leben gerufen, beurkundet von einem Notar namens M.

Es gibt in dieser Geschichte diverse weitere Notare, Makler, Beamte, Bankenvertreter und Anwälte, die plötzlich als Nebenfiguren auftauchen, an einem Rädchen drehen, eine Gebühr kassieren und wieder verschwinden, manche von ihnen werden von der Staatsanwaltschaft in abgetrennten Verfahren ebenfalls verfolgt, andere nicht.

Es ist nicht klar, wie viele und welche Akteure mit den Angeklagten unter einer Decke steckten und welche sich ihrerseits haben täuschen und benutzen lassen, um irgendeinen Stempel unter ein Papier zu setzen oder eine Unterschrift zu beglaubigen. Schon am 12. Juli 2019 jedenfalls wird unter der "Urkundenrolle Nummer 1352/ 2019" ein Kaufvertrag abgeschlossen. Anwalt Stefan G. "nachstehend ›Erwerber‹ genannt", tritt als Käufer auf, die Schäfers werden als "Veräußerer" aufgeführt. Da sie naturgemäß nicht anwesend waren, erklärt sich Stefan G. an ihrer statt zum "vollmachtlosen Vertreter". Ein vollmachtloser Vertreter kann Beurkundungen für Dritte abschließen, wobei der Vertrag erst gültig wird, wenn die Vertretenen den Vorgang im Nachhinein schriftlich genehmigen. Dass Anwalt G. damit gleichzeitig Käufer und Verkäufer der Immobilie vertrat, scheint niemanden gestört zu haben. Das Schriftstück trägt Siegel und Schnur des beurkundenden Notars.

Da das Mietshaus, eine attraktive Immobilie mitten in Berlin, mit einem marktfremden Preis von 250.000 Euro mehr verschenkt als verkauft wurde, schrieben die Betrüger als Erklärung in den Vertrag, dass das Gebäude "durch Hausbesetzer genutzt" werde, sich "in einem verwahrlosten Zustand" befinde und "einen erheblichen Instandhaltungsstau" aufweise. Nichts davon ist wahr. Später, als das Grundbuchamt zunächst leise Zweifel an dem Handel anmeldete und auf Formfehler hinwies, rechtfertigte Anwalt G. den 10- bis 20-fach zu tiefen Preis damit, dass die Immobilie mit beträchtlichen Schulden belastet sei und er von den Vorbesitzern "Verbindlichkeiten in Höhe von 3.500.000 Euro" übernommen habe. Auch das war frei erfunden.

Dann folgte der frivolste Akt in diesem Zig-Millionen-Euro-Schwank. Am 19. Juli 2019 erschien vor einem weiteren Berliner Notar, G., ein älterer Mann und am 24. Juli eine ältere Frau, Identität bis heute unbekannt, die sich als Johann-Conrad Schäfer und Hiltrud Marschner-Schäfer ausgaben. Auf den Fotos der gefälschten Personalausweise, die sie dabei vorwiesen, sehen sie kein bisschen so aus wie das Hamburger Hausbesitzerpaar, das sie mimten. Ihre Unterschriften, wie von Grundschülerhand gekritzelt, sind geradezu beleidigend schlecht gefälscht - bei ihr fehlt das "Dr." vor dem Namen, das die echte Ärztin nie vergisst, bei ihm stehen die Initialen "J. C." vor dem "Schäfer", die er nie verwendet. Als fiktive Anschrift des in Hamburg wohnhaften Ehepaars wählten die Beschuldigten aus unerfindlichen Gründen die Cuvrystraße 9 in Berlin-Kreuzberg, ein "heruntergekommenes Objekt", wie Ermittler später festhielten, "in dem sich unter anderem ein Bordell befindet".

Aus den Ermittlungsakten: Oben die gefälschten, unten dreimal die echten Unterschriften der Schäfers
Foto: Handout

Warum die Beglaubigung des Papiers dennoch gelingen konnte, fragten die Ermittler später den verantwortlichen Notar G. Solche Routinetermine seien "nur kurz", rechtfertigte sich dieser in der Vernehmung, er sage dabei den Erschienenen bloß, dass er selbst den Vertrag, um den es geht, nicht kenne, und frage dann bei den Kunden nach, "ob sie wissen, was hier beglaubigt wird. Danach unterschreiben die Personen und gehen wieder". In der Hand haben sie ein Dokument, auf das sich die nächste Instanz blind verlässt. So antwortete die Rechtspflegerin P., die am Ende die Umschreibung im Grundbuch eintrug, den Ermittlern auf die Frage, ob sie die neuen Unterschriften der Schäfers denn nicht mit den alten verglichen habe: "Nein, das mache ich nicht. Dafür habe ich ja den Notar, der mir sagt, dass alles in Ordnung ist." Es scheint erstaunlich einfach, die erforderlichen Stellen in Berlin zu täuschen.

Am 10. Oktober 2019 stellte das Finanzamt Spandau eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, eine weitere Voraussetzung für den Eigentümerwechsel. Schließlich hatte Anwalt Stefan G. ordnungsgemäß die Grunderwerbsteuer von 15.000 Euro bezahlt.

Und was haben die Abou-Chaker-Brüder mit allem zu tun? Ihnen wird vorgeworfen, schon bei der Planung beteiligt gewesen zu sein. Sie sollen zudem die Schäfer-Doubles und die gefälschten Ausweise organisiert haben. Ihre Anwälte, wie auch jene der weiteren mutmaßlich Beteiligten, wollen sich nicht zu den Vorwürfen äußern.

Dass die Clanbrüder ihre Finger im Spiel hatten, fanden die Ermittler eher zufällig heraus. Bereits seit September 2019 hörte die Polizei für mehrere Monate eine Berliner Shishabar ab. Deren Betreiber, der Kurde Yakup S., stand im Verdacht des illegalen Waffenhandels, die Gaststätte galt laut Ermittlern als eine Art Kreativwerkstatt für organisiertes Verbrechen. Als Beifang der mehrere Hundert Stunden langen Abhördateien bekamen die Fahnder mit, wie sich die Angeklagten Rainer Groß und die Abou-Chaker-Brüder immer wieder mit Yakup S. im Café trafen und dabei den Immobiliendeal besprachen.

Die umfangreichen Protokolle dieser Überwachungsaktion bieten einen seltenen Einblick in klandestine Gespräche in der Halbwelt. So erzählt einer der Männer zu einem frühen Zeitpunkt bewundernd von dem Immobiliencoup: "(Er) hat einen Grundbucheintrag auf seinen Namen machen lassen. So etwas ist doch nicht möglich! Das ist dein Haus, du hast keine Ahnung, du bist in Westdeutschland, fuck!, guckst bei der Grundbucheintragung nach, fuck!, und auf einmal steht er drin!"

Auszug aus dem Grundbuch Friedrichshain: Die Schäfers sind gelöscht, die GmbH der mutmaßlichen Betrüger ist als Neueigentümerin eingetragen
Foto: Jörg Müller / DER SPIEGEL

Auf einmal standen sie drin, die Neubesitzer. Und so diskutieren die Männer bald erwartungsfroh die spätere Aufteilung der möglichen Gewinne:

Rabih Abou-Chaker: "… weil wir das zu dem Zeitpunkt für 6 berechnet haben, aber wenn das jetzt 12 Millionen wert ist, 15 Millionen."

Yakup S.: "Wir brauchen keine Summe zu nennen, wir bleiben bei prozentual. Alles, was kommt, ihr kriegt 50 Prozent, Rainer kriegt 50 Prozent, und Rainer gibt mir 33 Prozent ab, ob das für 2 verkauft wird oder für 10. Ist das ein Deal?

Rainer Groß: "Das geht so nicht, Yakup. Das geht deswegen so nicht, weil ich hab es vorbereitet."

Die Gesprächspartner ahnten zu diesem Zeitpunkt nicht, dass der Brief der Feuerversicherung schon bei den Schäfers angekommen war. Und sie hatten offensichtlich damit gerechnet, mit einem betagten Rentnerpaar im fernen Hamburg leichtes Spiel zu haben - doch sie gerieten bei den Schäfers an die Falschen. Innerhalb weniger Tage schreckte der Jurist und Immobilienfachmann Johann-Conrad Schäfer die Behörden auf, schickte seine Anwälte los, manche der Anträge schrieb er gleich selbst, und erreichte so bald den Eintrag eines Widerspruchs im Grundbuch. Das Haus durfte damit bis zur Klärung der Vorwürfe nicht weiterverkauft oder mit Schulden belastet werden.

Als der ganze Plan nun zu scheitern drohte, wurden die Gespräche in der Shisha-Bar melancholischer.

28. Januar 2020, Mohamad Abou-Chaker: "Das böse Erwachen war ja Anfang Januar. Da kam ja das böse Erwachen."

Rainer Groß: "Weißt du, wenn wir heute, wenn wir heute die Uhr zurückdrehen könnten, dann würde man überlegen, es anders zu machen, wie mit dieser Versicherung. Ich geb dir recht in diesem Punkt."

Rabih Abou-Chaker: "Danke."

Rainer Groß: "Aber du musst mir auch recht geben, wenn die Unterschriften nicht so außergewöhnlich falsch gewesen wären, hätte der die einstweilige Verfügung nie bekommen."

Mohamad Abou-Chaker: "Wer weiß. Dann hätte trotzdem ein Strafverfahren frühzeitig …"

Rabih Abou-Chaker: "Wenn die Versicherung, wenn die Unterschrift noch top wären, eins zu eins, wär trotzdem es aufgeflogen."

Die Männer geben zu diesem Zeitpunkt allerdings noch nichts verloren. Yakup S. muntert die anderen auf: "Einen Augenblick mal kurz, Rabih. Okay? Es ist passiert. Die Frage ist doch nur: Was ist die Lösung?"

Als mögliche Lösung fällt den Männern ein, ins Grundbuchamt einzubrechen oder dieses gleich in Brand zu stecken, um die Originalakte zu vernichten und damit, so ihre Hoffnung, auch den Widerspruch aus der Welt zu schaffen, der ihnen die Hände bindet. Diskutiert wird zudem das bizarre Ansinnen, die echten Ausweisnummern der Geschädigten zu besorgen und mit diesen nachträglich die Vertragsunterlagen zu korrigieren. Damit, so der Gedanke in der Shishabar, sollte suggeriert werden, dass tatsächlich die echten Schäfers den Kaufvertrag genehmigt hätten und nicht irgendwelche Doppelgänger. Um an die realen Ausweise zu kommen, wird erwogen, die Schäfers in Hamburg zu überfallen.

Nichts davon passiert, zum Glück. Stattdessen versuchen die Betrüger Monate später noch, als der Zivilprozess um die Rückgabe der Immobilie läuft und ihnen die Felle davonschwimmen, die Schäfers zu einer gütlichen Einigung zu bewegen. Mehrfach ruft der Geschäftsmann Rainer Groß, damals noch auf freiem Fuß, in Hamburg an. Er fragt die Schäfers, ob sie in ihrem fortgeschrittenen Alter den langen und teuren Prozess wirklich auf sich nehmen wollten. Er schlägt sogar vor, ihnen das Objekt zu einem, wie er sagt, "sehr interessanten Preis" tatsächlich abzukaufen - obwohl er das Haus ja laut Grundbuch bereits erworben hat. Einmal ruft Schäfer, entnervt von den absurden Angeboten, in den Hörer: "Sie sind ein Dilettant!"

Für die Schäfers waren die Zumutungen noch lange nicht vorbei. Die Gegenseite gab das Haus, für das sie als Eigentümer nun mal eingetragen war, nicht kampflos wieder auf. Der Anwalt, der die "Voigtstraße 41 Grundbesitzgesellschaft mbH" vor dem Zivilrichter vertrat, versuchte die Klage der Schäfers mit der bemerkenswerten Strategie abzuwenden, dass "die Klägerin" - also die Schäfers als Eigentümer der Immobilie - ja gar "nicht mehr existiere", weil eben im Grundbuch gelöscht. Die Klage sei deshalb "unzulässig", die Schäfers "nicht mehr parteifähig".

Am Ende bekamen die real existierenden Schäfers ihr real existierendes Mietshaus wieder zurück - und seit April dieses Jahres stehen auch ihre Namen wieder im Grundbuch. Die Kosten für die Umschreibung, 6195 Euro, stellte die Berliner Behörde den Schäfers in Rechnung.

Mehr als 140.000 Euro haben die Schäfers nach eigenen Angaben beim Kampf um ihr Haus ausgegeben, für Anwälte und Gerichtskosten. Zwar haben sie den Zivilprozess gewonnen, womit die Verfahrenskosten den Verlierern aufgebürdet werden - aber wenn dort, wie in diesem Fall, "nichts zu holen ist, dann ist eben nichts zu holen", sagt Schäfer. Das Einzige, was er sichern konnte, waren die 15.000 Euro Grunderwerbsteuer, die ließ er beim Finanzamt Spandau pfänden. Darüber hinaus bereiten die Schäfers derzeit eine Schadenersatzklage gegen das Grundbuchamt vor.

Im Dezember 2020, die Ermittlungen dauerten bald ein Jahr, nutzte die Polizei ihre Erkenntnisse zu einem Rundumschlag. Die Großrazzia erregte bundesweit Aufsehen, rund 500 teils schwer bewaffnete Einsatzkräfte durchsuchten in Berlin, Brandenburg und Hamburg über 30 Objekte. Es ging dabei um weit mehr als nur den Hausbetrug in Berlin, die Vorwürfe lauteten auf Bildung einer kriminellen Vereinigung, Drogenhandel, Geldwäsche. Drei Haftbefehle wurden dabei auch vollstreckt: gegen Rainer Groß und die Abou-Chaker-Brüder.

Mai 2021, ein Prozesstag im Verfahren um den Immobilienbetrug an der Voigtstraße am Berliner Kriminalgericht in Moabit
Foto: Olaf Wagner

Letztere haben an einem der jüngsten Prozesstage, während die Sonne durch die ausbruchsicheren Fenster des Saals 500 schien, über ihren Anwalt einem "Verständigungsvorschlag" der Staatsanwaltschaft zugestimmt - also einem Deal. Statt für zehn Jahre, wie angedroht, müssen sie nur für rund vier bis sechs Jahre in Haft, sofern sie überzeugende "Aufklärungshilfe" leisten, die zur "tatsächlichen Aufhellung des Täterumfelds" führt, wie der Richter sie ermahnt. Die Brüder haben angekündigt, den schweren Betrug einzuräumen. Wie sie im Detail vorgegangen sind, wollen sie angeblich vom 26. Oktober an vor Gericht darlegen. Die Staatsanwaltschaft hofft auf weitere Fänge im Clanmilieu.

Und das Haus? Das steht da, wo es schon immer stand, an der Voigtstraße in Friedrichshain. Kinder rennen an einem Herbstnachmittag über den Gehsteig, die Nachbarschaft besteht aus dem üblichen Berliner Urbaninventar mit Dönerimbiss, Handyshop und Nagelstudio. Es ist ein schönes Haus. Nur einen Neuanstrich könnte es mal wieder vertragen und jemanden, der die Graffiti an der Front übertüncht.

Die meisten Mieter der rund 20 Wohnungen haben vom Gezerre um ihre vier Wände nicht viel mitbekommen. Und als die "Voigtstraße 41 Grundbesitzgesellschaft mbH" sich im Dezember 2019 in einem Brief als Neueigentümer vorstellte und darum bat, die Mieten bitte künftig auf ihr Konto zu überweisen, ignorierten die Bewohner das einfach. "Kein Einziger", sagt Johann-Conrad Schäfer mit einem Lächeln, "hat je einen Euro an die Betrüger gezahlt."

Quelle: DER SPIEGEL